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未成年人名下的房产如何交易

2017-09-14 15:12:12进入论坛来源:平顶山晚报

????□本报记者 焦曙光

????新华区的赵先生常年经商,在儿子年龄还很小的时候就给儿子购买了一套房产,并登记在了儿子的名下。现在随着儿子逐渐长大,自己生意也越做越大,感觉以前给儿子购买的房产有点。?恢毕氚讯?用?碌姆坎?怀梢惶赘?蟮,这样也方便自己年老后随儿子一起生活。但因为儿子还是未成年人,不知道父母能不能出售儿子名下的房产,如果能,该如何交易?

????带着赵先生的疑问,记者咨询了河南大乘律师事务所的马文峰律师,马律师认真听取了赵先生的疑问后解答道:

????赵先生在符合法律规定的情况下可以出售儿子名下的房产,根据我国《民法通则》第十八条规定:“监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的,应当承担责任;给被监护人造成财产损失的应当赔偿损失。”最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题意见第十条规定:“监护人的监护职责包括:保护被监护人的身体健康,照顾被监护人的生活,管理和保护被监护人的财产,代理被监护人进行民事活动。”

????根据以上规定,只有符合为了未成年人的利益的情形,监护人才有权处理未成年人的财产,否则,监护人不得处理被监护人的财产。对于“为被监护人的利益”的情形,我国法律目前还未见有明确规定。但根据司法实践,以下情形可以视为“为被监护人的利益”:

????1.作为监护人的父母为了未成年人的教育,比如支付学费等,需要处理未成年人房产的。

????2.作为监护人的父母为了未成年人的健康,比如治病等,需要处理未成年人房产的。

????3.根据《侵权责任法》第三十二条第二款:“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的,从本人财产中支付赔偿费用。”作为监护人的父母为未成年人支付侵权赔偿款,需要处理未成年人房产的。

????4.未成年人的房产遇合法拆迁,作为监护人的父母在不放弃房屋拆迁补偿权利的情况下与拆迁部门签订《房屋拆迁补偿协议》,而处理未成年人房产的。

????5.作为监护人的父母需要出售旧房来为未成年人购买新房改善居住条件时,且购买的新房价值等于或大于旧房的价值而处理未成年人房产的。

????赵先生出售儿子名下的房产属为了改善未成年人的居住条件,且是为了未成年人的利益,因此符合法律规定的条件。

????同时马律师还表示,赵先生在出售儿子名下的房产时还应遵循以下原则:根据我国法律规定,未成年人可以接受奖励、赠与、报酬及实施与其年龄、智力相适应的民事行为,其他重大民事行为则应当由其监护人代理,或征得监护人的同意。未成年人的监护人为了未成年人的利益,可以处理未成年人的财产。《房屋登记办法》第十四条规定:“未成年人的房屋,应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的,应当提交证明监护人身份的材料;因处分未成年人房屋申请登记的,还应当提供为未成年人利益的书面保证。”

????赵先生儿子名下的房产买卖具体程序如下:赵先生出售儿子名下的房产,除了应当按照正常的房屋交易登记程序提交资料外,还必须遵循出售未成年人名下房产的特别规定,即监护人只能是为了未成年人的利益才能出售其房产,且必须提供监护人签名的保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书。如果赵先生儿子的监护人只有赵先生一个,还须提供经公证的监护人证明书,证明赵先生具有唯一监护人的资格。

????为了未成年人的利益而出售登记在其名下的房产所需提交的材料还包括但不限于:证明监护人身份的材料,包括证明未成年人与监护人关系的户口簿或监护公证书、司法部门及有关权力部门指定监护人的文件。户口所在地的民政部门(或居民委员会、村民委员会、监护人工作的机关事业单位)出具的监护人出售房产是为了未成年人利益的证明。经公证的监护人书面保证书,监护人保证其具有监护人资格和出售被监护人的房产是为了被监护人的利益,并愿承担法律责任的证明。

责任编辑:王晓鹤

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